Budowa domu krok po kroku

Budowa domu krok po kroku

Każdy, kto tylko pomyśli o budowie domu, najpierw zadaje sobie pytanie, od czego zacząć budowę domu. Najlepiej byłby stworzyć poradnik budowa domu krok po kroku i zgodnie z checklistą odhaczać wszystkie zadania do wykonania. Jeśli odpowiednio się przygotujemy przed rozpoczęciem to budowa domu nie będzie, aż tak skomplikowania jak piszą w internetowych poradnikach. Załatwienie formalności budowlanych, które są wymagane do wykonania projektu budowlanego to zazwyczaj bardzo stresująca sytuacja dla inwestorów, którzy nie są obeznani w temacie, dlatego przygotowaliśmy krótki poradnik budowa domu krok po kroku, który pomoże Wam przejść przez ten proces oraz zawczasu przygotować potrzebne dokumenty do budowy domu, a nie później marnować czas czekając na dokumenty o których nie wiedzieliśmy lub zapomnieliśmy. Etapy budowy domu, ze względu na formalności możemy podzielić na formalności przed rozpoczęciem prac budowlanych oraz po zakończeniu prac budowlanych. Opiszemy wszelkie formalności, krok po kroku, które musicie załatwić decydując się na budowę domu.

Pierwszy krok to zakup działki budowlanej – budowa domu krok po kroku

Odpowiadamy na pytanie od czego zacząć budowę domu? Zawsze powinniśmy zacząć od zakupu działki budowlanej, ponieważ to właśnie od tego, jaki plan zagospodarowania jest dla naszej działki sporządzony lub jakie warunki techniczne zostaną wydane do działki, którą kupiliśmy. Kupując działkę budowlaną powinniśmy zwrócić uwagę na kilka ważnych kwestii, które mogą mieć znaczący wpływ na wygląd naszego domu. Pierwszym krokiem jest podjęcie decyzji, gdzie chcemy, by ten nasz wymarzony dom powstał. Jak już ustalicie miejsce, gdzie chcemy, by dom powstał, rozpoczynamy poszukiwania działki no i kupujecie Waszą wymarzoną działkę!

Brzmi prosto, ale niestety wcale aż takie proste to nie jest…

Przeglądacie wiele stron internetowych w poszukiwaniu działki budowlanej i znajdujecie tą swoją wymarzoną. Albo trafiacie na przedstawiciela biura nieruchomości, który pomoże Wam w przeprowadzeniu formalności związanych z zakupem działki lub traficie na prywatnego właściciela i wszelkie formalności musicie wówczas załatwić wszystko sami. Pamiętajcie, by przed zakupem działki budowlanej, najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tej działki lub musicie wystąpić o warunki zabudowy, gdy nie ma ustalonego planu zagospodarowania. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy zazwyczaj jest określone jaki dom możecie na tej działce postawić. Warto to sprawdzić przed zakupem działki, ponieważ może się okazać, że na naszej wymarzonej działce nie możemy postawić domu, który nam się wymarzył. Bardzo często w warunkach zabudowy lub planie jest określone jaki rodzaj i kolor dachu może mieć budynek oraz kolor elewacji. Bardzo częstym problemem pojawiającym się, gdy nie sprawdzimy planu przed zakupem jest kąt nachylenia dachu, może nam to bardzo namieszać, ponieważ okazuje się, że z zbyt ostrym kątem nachylenia dachu nie zrobimy ładnej parterówki z płaskim dachem, a nawet z dachem kopertowym, a okazuje się, że wszystko było określone w warunkach zabudowy, ale nie sprawdziliśmy tego. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jak i Warunki Zabudowy uzyskujemy w Urzędzie Miasta lub Gminy na terenie, której jest działka położona.

Kolejną ważną kwestią jest sprawdzenie uzbrojenia terenu, możecie to sprawdzić zazwyczaj na portalach internetowych danego miasta, a jak miasto nie posiada takiej platformy to musicie sprawdzić te informacje na mapach geodezyjnych. Najważniejszą kwestią jest, że nie musicie być właścicielem parceli, by uzyskać taką mapę. Wystarczy, że udacie się do wydziału geodezji w Urzędzie Miasta lub starostwie powiatowym pod który należy dana działka. Wystarczy, że złożyć wniosek o wydanie mapy zasadniczej i z takiej mapy dowiesz się jakie media są dostępne na tej działce.

Kupując działkę warto również podpytać sąsiadów o okolice i o planowane inwestycje w przyszłości, ponieważ może okazać się, że działka jest sprzedawana, ponieważ niedługo ma tam powstać oczyszczalnia ścieków lub wielka fabryka.

Drugi krok to zlecenie wykonania projektu architektoniczno-budowlanego

Kolejnym bardzo ważnym, jak nie najważniejszym krokiem jest projekt architektowniczno – budowlany. W internecie możemy znaleźć sporo stron internetowych, na których znajdują się setki projektów budowlanych domów jednorodzinnych. Możemy zdecydować się na zakup projektu budowlanego gotowego z internetu i później wykonać adaptację projektu u lokalnego architekta. Koszty gotowego projektu wahają się od 2500 do nawet 7000 zł, a za adaptację musicie zapłacić nieraz drugie tyle, ale to jest zależne od zmian, których chcemy dokonać. Możemy również zdecydować się na projekt indywidualny domu jednorodzinnego, wykonywany jest przez architekta na zamówienie zazwyczaj powstaje we współpracy naszej z architektem, ponieważ jest to projekt tworzony specjalnie dla nas więc jesteśmy potrzebni, by zdecydować jak projekt domu ma wyglądać. Możemy również zlecić wykonanie projektu indywidualnego na podstawie dwóch projektów z internetu, które nam się podobają. Pamietajcie, że dobry projekt to podstawa do rozpoczęcia budowy domu bez stresów. Kompletna dokumentacja projektowa będzie składała się z:

• projekt architektoniczno – budowlany,
• projekt zagospodarowania działki,
• załączniki zawierające niezbędne w danej sytuacji uzgodnienia,
• informacje o obszarze oddziaływania projektu.

By wykonać projekt domu architekt będzie potrzebował kilku dodatkowych dokumentów i uzgodnień.

Mapa do celów projektowych zamawiana u geodety

Pierwszym dokumentem o który architekt Was poprosi będzie mapa do celów projektowych. Taką mapę zamawiacie u geodety, cena jest uzależniona od regionu kraju, ale zazwyczaj mieści się w przedziale 700 do 1200 zł. Bez mapy do celów projektowych nie zostanie wykonany projekt budowlany. Mapa do celów projektowych powinna zawierać rzędne wysokościowe. Okres oczekiwania na mapę do celów projektowych jest dość długi, ponieważ zajmuje nawet do trzech miesięcy.

Opinia geotechniczna

Jest to badanie gruntu wykonywanie przez geologa. Bez wykonania tych badań nie ma możliwości zaprojektowania odpowiedniego fundamentu pod budynek. Badanie gruntu to koszt wahający się pomiędzy 800 do kilku tysięcy złotych, cena jest uzależniona zarówno od regionu Polski, jak i od ilości odwiertów wykonywanych na działce. Bardzo często zdarza się sytuacja, że inwestorzy rezygnują z wykonania badań gruntu co może mieć katastrofalne skutki, ponieważ źle wykonany fundament jest pierwszym krokiem to katastrofy budowlanej. Na etapie wykonywania projektów nie powinniście oszczędzać, ponieważ może okazać się, że pozorne oszczędności doprowadzą do bardzo kosztowych i czasochłonnych napraw podczas budowy domu. Musimy Was przestrzeć, że dobrze wykonany projekt domu jest podstawą do wybudowania domu, a więc opinia geotechniczna jest niezbędna, by architekt mógł zaprojektować odpowiedni dla gruntu fundament, a to będzie podstawa naszego domu. Niestety dobrze zrobiony projekt nie należy do najtańszych.

Warunki przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej

Kolejnym dokumentem podczas wykonywania projektu budowlnego o które poprosi architekt będą warunki techniczne przyłączenia sieci wod-kan. Jest to niezbędne zarówno do uzyskania pozwolenia na budowę oraz by architekt mógł zaprojektować przyłączenia zewnętrzne do budynku. W warunkach technicznych będzie określone, w którym miejscu można przyłączyć budynek lub czy musismy wykonywać rozbudowę sieci wodociągowej, ponieważ niestety nie ma w bliskiej odległości możliwości przyłączenia do sieci wod-kan. Bardzo ważną kwestią jest to, iż warunki techniczne mają roczny termin ważności. By uzyskać warunki techniczne przyłączenia sieci wod-kan musimy udać się do najbliższego oddziału Wodociągów i wypełnić wniosek o wydanie warunków technicznych. Do wniosku należy załączyć mapę zasadniczą, którą możemy uzyskać w Urzędzie Miasta oraz dokonać opłaty. Warunki techniczne zazwyczaj wydawane są 30 dni od złożenia wniosku.

Warunki przyłączenia sieci energetycznej

Warunki techniczne przyłączenia sieci energetycznej budynku można uzyskać w najbliższym oddziale TAURON. Uzgodnienie dotyczące przyłącznenia sieci energetycznej jest również niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. W warunkach technicznych zostanie określone gdzie możemy sie przyłączyć do sieci oraz z jaką mocą. By otrzymać warunki techniczne należy złożyć wniosek w oddziale, załączyć mapę zasadniczą, którą otrzymamy z Urzędu Miasta (jest to ta sama mapa, która była potrzebna, by złożyć wniosek o warunki techniczne w wodociągach) oraz kopia aktu notarialnego potwierdzająca, że jesteście właścicielm działki. Warunki technicznie są zazwyczaj wydawane w ciągu 30 dni od złożenia wniosku.

Warunki przyłączenia do sieci gazowej

Potrzebne są tylko, gdy chcemy podłączyć się do sieci gazowej i mamy taką możliwość w regionie w którym powstaje dom. Warunki są wydawane w miejscowym przedsiębiorstwie i również potrzebne jest załączenie mapy zasadniczej z orientacyjnym szkicem umiejscownia budynku na działce oraz kopia aktu notarialnego potwierdzającego, że jesteście właścicielem działki.

Zgoda na lokalizację zjazdu z drogi

Dokument jest wymagany, gdy działka jest bezpośrednio połączona z drogą publiczną i nie ma określonego zjazdu na nią. Bez tego dokumentu nie ma możliwości uzyskania pozwolenia. W przypadku służebności drogowej lub współwłasności drogi dojazdowej dokument nie jest wymagany.

Informacja o wpływach eksploatacji górniczej

Wniosek o wydanie takiej informacji należy złożyć do najbliższej kopalni, by wydali decyzję czy istnieją szkody górnicze na danym terenie, a jeśli tak to jaka kategoria szkód górniczych. Do wniosku należy dołączyć mapę zasadniczą. Jest to bardzo ważna informacja dla architekta, ponieważ gdy budujemy dom na terenie, gdzie występują szkody górnicze, musimy mieć wykonane specjalane wzmocnienia fundamentu.

Włączenie z produkcji rolnej

Nie do wszystkich gruntów jest to wymagane. Jest to zależne od klasy gruntu i wszystkie informacje możemy uzyskać w Wydziale Ochrony Środowiska. Wyłączenie z produkcji rolnej o powierzchni do 500 m2 jest darmowe, a powyżej Urząd nalicza opłaty.

Przygotowując sprawnie wszystkie potrzebne dokumenty dla architekta możemy liczyć się z szybko wykonanym projektem budowlanym, a co za tym idzie, możemy przejść do kolejnego etapu budowy domu czyli złożenie wniosku o pozwolenie na budowę.

Kolejnym krokiem jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy

Gdy architekt przekazał nam kompletny projekt budowlany musimy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, możemy to zrobić albo w starostwie powiatowym albo w urzędzie miasta, gdy nasza budowa usytuowana jest w mieście na prawach powiatu. Mamy dwie mozliwości: możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, czyli wniosek o wydanie decyzjio administracyjnej, albo wybieramy opcję drugą czyli dokonujemy zgłoszenia budowy i czekamy na milczącą zgodę urzędu, która oznacza brak zastrzeżeń do planowanej inwestycji.

Niestety nie każdy z nas będzie miał taki wybór, ponieważ gdy oddziaływanie budynku wykracza poza naszą działkę musimy zawsze wystąpić o pozwolenie na budowę – możemy to sprawdzić w projekcie przygotowanym przez architekta.

Porównując dwa sposoby możemy stwierdzić, że zgłoszenie budowy jest rozwiązaniem szybszym, ponieważ pozwala zazwyczaj na szybsze rozpoczęcie prac budowlanych, ponieważ starostwo ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu, a na wydanie pozwolenia możemy czekać, aż 65 dni. Dodatkowo decyzja o pozwoleniu na budowę domu staje się prawomocna dopiero po 14 dniach od daty jej doręczenia stronom postępowania. Wydawałoby się, że zgłoszenie jest jednym z najlepszych wybór, ale niekoniecznie, ponieważ po zgłoszeniu o wiele trudniej jest zatwierdzić istotne zmiany w projekcie. Dokumentacja, która jest potrzebna do zgłoszenia i do pozwolenia nie różni się zbytnio, a więc warto złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i trochę dłużej poczekać, niż później walczyć z urzędem, który kwestionuje oddziaływanie budynku na środowisku źle wyliczone przez architekta i ostatecznie i tak będziemy musieli starać się o pozwolenie. Do uzyskania pozwolenia i zgłoszenia musimy złożyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlengo wraz z wymaganymi uzgodnieniami,
• zaświadczenie potwierdzjące uprawnienia architekta do wykonywania projektów budowlanych wydane przez izbę samorządu zawodowego
• oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością
• decyzję o warunkach zabudowy – gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Założenie dziennika budowy i umieszczenie tablicy informacyjnej na budowie domu

Po 14 dniach od doręczenia decyzji o pozwolenia na budowę możemy z urzędu odebrać dwa opieczętowane projekty. (Trzeci jest wysyłany do nadzoru budowlanego, a czwarty egzemplarz zostaje w urzędzie). Dodatkowo musimy uzyskać opieczętowany dziennik budowy – możecie go kupić za kilka złotych w urzędzie miasta i od razu w wydziale architektury uzyskać pieczątkę w dzienniku budowy. Za prowadzenie dziennika budowy będzie odpowiedzialny kierownik budowy i zazwyczaj to on przechowuje dziennik budowy. W dzienniku budowy musimy wpisać kierownika budowy, a więc na tym etapie powinniśmy mieć już wybranego, który będzie nadzorował budowę i dokonywał wpisów w dzienniku.

Kolejnym krokiem jest umiejscowienie tablicy informacyjnej w widocznym miejscu z wypisanymi informacjami. Tablica informacyjna jest wymagana i można ją kupić w każdym sklepie budowlanym lub na stronach internetowych. Pamiętajcie, że tablica jest wymagana i musi zostać umieszczona na budowie domu. Musicie jeszcze zgłosić rozpoczęcie robót budowlanych zanim wbijecie przyslowiową pierwszą łopatę.

Zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych

Na etpie przygotowań do rozpoczęcia budowy domu czeka Was ostatni formlany obowiązek, a jest nim złożenie w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Do zawiadomienia należy dołączyć:

• oświadczenie kierownika budowy stwierdzające, że przyjął obowiązek kierowania budową oraz sporządził dla niej plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• zaświadczenie potwierdzające, że kierownik budowy jest wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, i określające termin ważności wpisu;
• w razie ustanowienia nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązków wraz z zaświadczeniem o jego przynależności do izby samorządu zawodowego;
• informację o przewidywanych terminach rozpoczęcia i zakończenia robót, maksymalnej liczbie pracowników na budowie w poszczególnych okresach i danych dotyczących bezpieczeństwa pracy oraz ochrony zdrowia.

Zawadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych może być złożone najpóźniej dzień przed planowanym rozpoczęciem robót budowlanych.

Po dokonaniu wszelkich formalności możecie rozpoczynać prace na działce. Budowę domu jednorodzinnego pownien nadzorować kierownik budowy i powienien być na budowie, by odebrać każdy etap, a tym bardziej prace, które są później zakryte i niewidoczne jak zbrojenie fundamentów czy słupów żelbetowych. Kolejnym etapem jest już sama budowa domu, którą też możemy podzielić na etapy : stan zero, stan surowy otwarty, stan surowy zamkniety, stan deweloperski. Budowa domu jest nieraz stresującym momentem w życiu, ale gdy dobrze się do tego przygotujemy to nasza budowa domu nie musi być męcząca. Przejdźmy do opisania ostatniego kroku, który Was czeka jak już Wasza budowa domu będzie zakończona.

Budowa domu krok po kroku – ostatni krok zakończenie budodwy – zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych

By zakończyć formalnie budowę domu należy złożyć w powiatowym nadzorze budowlanym zawiadomienie o zakończeniu prac budowlanych. Do wniosku należy załączyć:

• oryginał dziennika budowy, w którym znajduje się wpis kierownika budowy o zgłoszeniu obiektu do odbioru,
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę i przepisami.
• oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,
• w razie dokonania w trakcie budowy zmian nieistotnych – kopię rysunków z projektu budowlanego z naniesionymi zmianami.
• protokoły badań i sprawdzeń instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, wentylacyjnej i kominowej – sporządzone przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi;
• dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki albo odstępstwach od tego projektu – sporządza ją geodeta z uprawnieniami;
• potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy potwierdzone przez gestorów (zarządców) sieci, np. gazowej, ciepłowniczej lub wodno-kanalizacyjnej.

Nadzór ma 14 dni na wydanie decyzji o sprzeciwie, gdy tego nie zrobi zapada milcząca zgoda i można wprowadzić się do domu. Pamiętaj, by nie zamieszkać w domu przed uzyskaniem zgody na użytkownie, ponieważ wiąże się to z bardzo kosztowymi karami. Mamy nadzieję, że nasz poradnik budowa domu krok po kroku pomoże Wam przebrnąć przez proces formalności podczas budowy domu.

Zapraszamy do innych artykułów: 

Jaki projekt domu wybrać?

Jakie ogrzewanie wybrać do domu?

Zainspiruj się: 

Homify.pl

Piterest

Facebook

Jacek Ryszka Rybnik